Comme associé dans une Société Civile de Placement Immobilier, vous êtes essentiellement assujetti aux impôts sur les revenus fonciers provenant des loyers encaissés par la SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, déduits de la totalité des charges attribuables durant l’exercice. Vous devez opter soit pour un régime micro-foncier, soit pour le régime réel en fonction de certains critères, plus d’information sur ce site spécialisé dans les SCPI. Il est possible que vous soyez tenu de payer l’imposition sur les produits financiers provenant des placements de trésorerie de la Société Civile de Placement Immobilier et que vous avez la possibilité de sélectionner le prélèvement libératoire.
Plan de l'article
Comprendre le régime micro-foncier
Dans le cas où vous encaissez des revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 euros par an pour des biens immobiliers possédés en direct, vous êtes assujetti eu régime micro-foncier en termes de fiscalité en SCPI. Le revenu assujetti aux impôts équivalent est déterminé à une somme équivalent au montant de ces revenus déduits d’une exonération de 30%. La déclaration du montant doit être réalisée en ligne sur la feuille d’impôt 2042.
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Les personnes qui détiennent des parts de Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI disposent de la possibilité de choisir le régime micro-foncier dans le cas où ils réunissent certaines conditions, notamment être propriétaire d’une bien immobilier dont il perçoit des revenus fonciers par une location nue. Par ailleurs, la totalité des revenus bruts fonciers que vous recevez, en tant qu’associé ne doit pas dépasser 15 000 euros au titre de l’année d’imposition. Les parts de Société Civile Immobilière ou SCPI et l’immeuble possédé ne doivent pas jouir d’un dispositif fiscal spécifique tel que Besson, Malraux, Robien, Périssol, Censi Bouvard, LMNP, LMP, Demessine ou encore Girardin.
Étant donné que les épargnants ne perçoivent plus dans le courant de l’année, des revenus fonciers de biens possédés en directs, soit des biens non vendus ou loués, ils ne disposent plus de la possibilité de profiter du régime micro-foncier pour les revenus fonciers des Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI. En effet, le régime réel d’imposition s’exerce.
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De la même manière, les épargnants qui disposent exclusivement de revenus fonciers émanant d’une Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI sont forclos du régime du micro-foncier. Toutefois, ils profitent d’une exonération de l’administration fiscale, sous réserve de respecter certains critères, de procéder à la réalisation d’une déclaration de revenus fonciers (formulaire N°2044) et disposent de la possibilité de procéder à la déclaration de manière directe des revenus des parts immobilières sur la déclaration de revenus (formulaire N°2042). Les parts qui permettent la déduction au titre du remboursement programmé par l’article 31 bis du CGI. Il est nécessaire de noter que dans le cas où tous les associés s’enrôlent, la SCPI peut ne pas répartir la totalité du bénéfice de l’année en cours pour constituer des réserves. Ainsi, il appartient à l’associé de réaliser la déclaration du bénéfice effectué par la SCPI au cours de l’année mais pas celui réparti aux détenteurs de parts.
Comprendre le régime réel
Dans le cas où vos revenus fonciers excèdent 15.000 euros par an, vous ne disposez pas de choix. Par contre, vous disposez de la possibilité de choisir ce régime quand bien même vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 euros par an à la place du régime micro-foncier. Alors, l’option est pratiquée de façon péremptoire pour une durée de trois ans. En tant qu’investisseur, vous pouvez tirer profit du choix du régime réel dans le cas où vous avez acquis vos parts de Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI à terme et que le coût des intérêts de prêt est plus élevé que la déduction de 30% exercé dans le régime du micro-foncier.
La société en charge de la gestion de la Société Civile de Placement Immobilier s’occupe de vous envoyer tous les ans le montant du revenu net que vous devez déposer par le biais du Formulaire spécial N°2044. La totalité des charges et des frais de gestion sont, de ce fait, sont défalqués au préalable par la société de gestion. Vous pouvez être mis en présence de deux possibilités soit un bénéfice ou une perte, autrement dit un revenu foncier ou un déficit foncier.
Le bénéfice est assujetti aux prélèvements sociaux, ensuite assujettis aux impôts à hauteur de votre part marginale d’imposition dans le cas où vos revenus foncier proviennent uniquement de la Société Civile de Placement Immobilier. Pour le cas d’une perte, qui résulte de dépenses déductibles du revenu foncier mais autre que les intérêts de prêts, la perte peut être défalquée du revenu global de l’associé à hauteur de 10.700 euros. Passé cette limite, le quota du déficit supérieur ne peut être reporté que sur les revenus fonciers des 10 ans prochains.
Dans le cas d’acquisition des parts de Société Civile de Placement Immobilier à crédit, le coût des intérêts d’emprunt n’est pas considéré dans le revenu foncier de la Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI pour les besoins de la déclaration fiscale. C’est pour cette raison que la société de gestion n’administre pas les emprunts de ses détenteurs de parts. Les intérêts sont déductibles par l’imposable de ses revenus fonciers et par conséquent, viennent déprécier l’imposition de ces revenus. Cependant, il faut noter que les intérêts de prêt ne peuvent prendre part à la formation d’un déficit dû sur le revenu global et sont seulement reportables sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent.
L’imposition sur les revenus financiers
L’associé détenteur de parts de la Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI peut être amené à payer l’imposition sur les produits financiers émanant des placements de trésorerie de la SCPI. De manière générale, les revenus financiers répartis aux associés sont faibles. A compter du 1er janvier 2018, le choix du PFU ou Prélèvement Forfaitaire Unique de 30% est admissible. Ce taux comprend l’impôt sur le revenu à prix convenu de 12,8% et les impôts sociaux au taux global de 17,2%.
Lorsque la Société Civile de Placement Immobilier procède à la vente d’un immeuble dont elle est propriétaire depuis moins de 22 ans ou 30 ans pour les impôts sociaux, la plus-value hypothétiquement réalisée est assujettie aux impôts. Étant donné que la Société Civile de Placement Immobilier est fiscalement transparente, les détenteurs de parts sont, de ce fait imposables sur la plus-value. Au-delà des 22 ans, l’abattement s’établit.
Concernant les particuliers qui possèdent des parts dans leur patrimoine privé, l’impôt est retranché directement par le notaire et la société de gestion de la Société Civile de Placement Immobilier. Les associés ne sont pas tenus de paiement. Pour les détenteurs de parts assujettis aux régimes des bénéfices professionnels ou de l’impôt sur les sociétés, la situation est à part. Ils doivent intégrer dans leur déclaration de résultat l’apport de plus-value qui leur est réglée.
Les apports sur les cessions de parts de la Société Civile de Placement Immobilier
Au cours de la revente des parts de Société Civile de Placement Immobilier, l’apport ou plus-value coïncide à la différence entre la somme émanant du produit de la vente et le prix d’achat des parts. Le taux d’imposition sur l’apport est de 19% et de 17,2% pour les impôts sociaux. Le montant de l’impôt sur l’apport est inconsistant passé 30 années de possession. De la même manière que la fiscalité des biens possédés en direct, il faut considérer la déduction régulière qui s’exerce de la manière suivante : 6% de déduction entre la 6ème et la 21ème année et 4% de déduction entre la 21ème et la 22ème année. Par rapport aux impôts sociaux, l’abattement ne s’exerce qu’à partir de 30 ans de possession. Avant cette date, les détenteurs de parts profitent des déductions suivantes : 1,65% de déduction entre la 6ème et la 21ème année, 1.6% de déduction entre la 21ème et la 22ème année et 9% de déduction entre la 23ème et la 30ème année.
Par surcroît, le gouvernement a allongé une surtaxe en fonction du montant de l’apport immobilier par le biais de la loi de Finance rectificative pour 2012. Il s’agit d’une surtaxe imputable aux apports immobiliers au-dessus de 50 000€.
Les autres points à prendre en compte dans le calcul de l’apport ou plus-value
Les cessions de parts de Société Civile de Placement Immobilier au-dessous de 15 000 euros sont soumises à l’impôt à la différence des cessions d’immeubles possédés en direct. Pareillement pour les abattements affectés à quelques détenteurs de pension de vieillesse ou d’incapacité. Les coûts d’achat sont pris en considération pour leur montant véridique.
Pour les associés assujettis aux régimes des bénéfices professionnels tels que BA, BIC, IS, BNC, les apports effectués sont équilibrées avec les moins-values hypothétiques et assujettis aux impôts selon le régime des apports professionnels. Dans le cas où la cession se produit dans les deux ans, l’apport ou plus-value dénommé « court terme » est assujettie à l’impôt IR ou Impôt sur le Revenu à l’échelle graduelle. Dans le cas où la cession se produit après les deux ans, l’apport ou plus-value dénommée « long terme » est assujettie à l’impôt à hauteur de 34,5%.
